条件付き売地ってどんな条件？
土地売買契約後3 ヶ月以内に売主もしくは売主の指定する建築会社と工事請負契約を締結しなかった場合は土地売買契約は無効となり、その土地は購入できないことになります。
この「建築条件付売地」は土地の契約後に建物の工事請負契約を締結して、はじめて土地の契約が有効になります(このような契約を停止条件付契約と言います)。
つまりは、建物を建てる工務店が指定されてるって事です。
指定されてる工務店と工事請負契約を結ばないと、土地の契約が白紙解約となります。
条件付きの条件は、外せるのか？交渉で外れる事も多いのですが、売主は建物建築でも利益を見込んでいる為、土地価格に条件外し料金をプラスした価格でならOK と言ってくる事がほとんどです。
売主業者も土地を仕入れる際に銀行等から借入れをして購入していますので、銀行さんの手前で事業計画通りの利益を出さないと次回の借入れが出来なくなってしまいます。
あくまで銀行の融資名目は、住宅ローンとかではなく事業融資なのです。
利益がないと事業失敗になってしまうのです。
交渉ごとをする時は、相手の立場や事情を考えながら交渉するとうまくいきます。
それと基本、条件付き売地は建売だと思って下さい。
仕入れて販売を始めるのに際して、公正取引協議会などに定める広告の表示として、建売は建築確認済（建築の許可）を取得していないと、建売や新築・新築分譲などと表示出来ません。
その場合は、条件付き売地と表示します。
ですので簡単に言うと建売の建築の許可取得前の土地って事ですね。
厄介なのが建築許可取得前で申請中の場合です。
条件付き売地なのに間取りは決定してますって・・・・・
あと１週間で建売になりますって・・・・
こんな事もあります。
間取りが自由ならいいですか？
どこまで選んでこだわりますか？
実測売買と素地渡し
実測売買
実測売買とは、今現在ある大きな土地の一部を切って売りますよ、という契約です。
「切りました」という届けがまだ役所に出ていませんから、切れた土地の広さでの公簿（土地の証明書のようなもの）がまだ出来ていません。
契約してから引渡しまでの間に売主のほうで契約をした大きさに切って、ブツ売りをするといった内容の売買です。
契約してからブツ切りにするため、面積が大きくなったり小さくなったりすることもありますので、契約の時は、その場合どうするのかを盛り込む必要があります。
たとえば、大きくなってしまったら、1 ㎡あたり何円で精算しますとか、何㎡以下になると希望の建物が建たず土地を買う目的が達成できないので契約を白紙に戻します、などを考えた上で契約するのが望ましいでしょう。
すでに実測をして、分割図が出来上がっていれば心配はないと思います。
そのあたりは、担当の不動産屋さんにプロとしての実力を発揮してもらう場面だと思います。
素地渡し（そじわたし）
素地渡しとは、契約時の見たままの姿で、特に手を入れずに引き渡しますよ、という引渡しです。
この場合は担当の不動産屋さんとあなたの目だけが頼りです。
境界がはっきりしていないことも多いので、建築が始まってからトラブルになることが少なくありません。
ですから引き渡しまでに売主さんに協力してもらって、境界の確定をしておくのをお勧めします。
その場合の費用は買主が出すことになりますので、お忘れなく。
個人が売主の場合は、ほとんどがこのスタイルです。
比較的に価格が低く、一番多く出回っている物件の取引です。
最近は、個人が売主でも確定測量を行い、境界を確定して確定測量図と隣地との合意書である筆界確定書などを買主に引き渡してくれる売主も増えました。
しっかりとした完成品「開発分譲地」
区域や都道府県によって開発行為（土地の区画形質の変更）と見なされる工事の条件はさまざまですが、例に取ると三大都市圏で、市街化区域（※2） 内の場合、開発区域面積が500 ㎡を超える場合は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。
※2 市街化区域（しがいかくいき）
すでに市街地を形成している区域およびおおむね10 年以内に優先かつ計画的に市街化を図るべき区域
その許可をとる為に、その土地の擁壁（ヨウヘキ）の仕組みや、強度や、水道・ガス・下水道・雨水や消火栓など、生活や生活する為の街並みに必要な設備の設置状況など色々な角度から時間をかけて申請して、合格したものだけが許可を受け、すべての工事がそのとおり行われたか検査を受け、合格すると検査済証が発行されます。
簡単に言うと計画的に必要な設備の配置と、求められる土地に対する強度を審査して、検査に合格した土地なのです。
完成度が高いので、土地自体の価格は高めですが、しっかりと境界が打ってあるなど、さまざまな角度から見ての合格を得ているので安心であり、思わぬ出費が出ることが少ない土地だと言えます。
ほとんどの場合、売主が建設会社や不動産会社ですが、開発の申請の時に、売主の資産内容や業績なども審査されていますので、変な会社では審査は通らないことが多いです。（中には、他の会社の名前だけ借りたりするケースもあるようですが。）
開発分譲地は、検査に合格して検査済が出るまで契約が出来ません。
出来て、予約です。
ですから検査済が出て売り出しを開始すると、あっという問に完売してしまうことも少なくありません。
価格は高いが良い物件ですという話です。
注文住宅の諸費用
注文住宅を建てたい！と夢見る方も多くいると思いますが、実際に注文住宅と考えると色々なモデルルーム、ショールームを見ていると、ドンドン夢が膨らみます。
しかし、いざ話が進むと何がなんだか分からない。
住宅ローンを組むのも怖いし、手抜き工事や違法建築などの商品自体の心配や、土地代金と建物代金以上に何がどれだけかかるか分からない。
たくさん勉強する事や、分からない事がたくさんあります。
ここでは、注文住宅が完成するまでの諸費用をご説明致します。
造成費用
まず第一に気にしなければいけないのが、土地に家を建てる際に土地の造成にいったいいくらかかるのか？造成が必要なのか？という事です。
土地に高低差があり、ブロックの土留めや擁壁※1に検査済証があるかどうか、あれば見た目に大丈夫そうであればだいたい問題なく家を建てられます。
逆に検査済証がない場合は、やり直し又は、その土留めや擁壁が倒れても建物が残るような構造で、家を建築しなさいと建築確認の申請時には要求されますので、通常はやり直し又は建物の基礎を深基礎で基準の位置まで地中に作りなさいと言われます。
建物の大きさや地域や土地の高低差の具合によって様々ですが、だいたい150～250 万円位で予算だてしておけば大丈夫だと思います。
やり直しの場合は、その都度見積りを出していかないと想像がつきません。
その他に地下車庫の費用などもあり、種類は大きく分けて2 種類ありまして、費用はボックスカルバート※2で300 万円位、造作地下車庫で350 万円位ではないかと思います。
なるべく見積りをとるか、ご自身のパートナーとなる、工務店やメーカー・不動産屋に相談する大事な部分です。
※2カルバート・・・工場で生産されたものを土に埋めた地下車庫。
※1擁壁・・・・コンクリートで出来ていて、高低差のある土を押さえる壁の事。
地盤改良費（表層改良工法・桂状改良工法・銅管杭工法など）
ハウスメーカーなどで見積りをお願いすると必ずと言っていいぐらいに“調査による”と返ってくる費用です。
だいたい30 坪（100 ㎡）の住宅を建てるのであれば“傾斜地”やよほど地盤が弱くなければ、だいたい90 万円位みておけばお釣りが返ってくる事が多いです。
大きな費用ですので始めに入れるべき大事な諸費用です。
引き込み工事費用
接道する道路から、上水道・下水道・都市ガスなどを宅地に引き込む費用です。
これも“調査による”と返ってくる費用です。
これは宅地からどの位の所に、それぞれの管が埋まっているか調査しないと分からないし、実際の工事費用もメートル当り何円という算出なので、調べないと分からないのですがこれもだいたい全く引き込みが無い宅地での新たに引く場合は80～150 万円みたりします。
すでに中古などがあっての建て替えで引き込みがあったとしても、地中の管も新しい物に交換しましょう。
だいたい宅地内の管の交換で20～40 万円位でみるような感じです。これは実際土地の調査をしないと分からないので、話が進んでから見積りを早目に出してもらいましょう。
水道加入金
新築での建築の場合、建て替えの場合は別として、水道を使用する為の加入金を支払わなければいけません。
地域により金額はバラバラです。
東京都であれば検査代約7,500 円、川崎市は165,000 円など色々です。
建築地での金額を諸費用に算入しておきましょう。
工事諸費用
工務店やハウスメーカーで何にいくらかかるかバラバラです。基本は建
築を安全に進める為の費用です。
外構工事費
土地の上に建物を建てて、出来上がったら最後は外構工事です。土地の隣地との境界にブロック塀を建てたり、駐車場に土間のコンクリートをうったり、門やポストなどを設置したりなどの費用です。建売で土地が32～35 坪位の広さで車庫1 台でだいたい70～80 万円位の予算で、注文建築で100 万円位、土地が広くなったり使用する材料が良くなれば際限なく高くなります。最悪、お金が足りなくなって工事をしなかったとしても、とりあえず生活は出来ます。
生活設備費用
おおまかに予算を組みたいのが、居室の照明費用とテレビアンテナ代、カーテン・カーテンレール代です。
品物によって値段が全然違いますので、どこまでこだわるのか気にしておいても良いかな？と思います。
引越し費用も概算で考えておかなければと思います。
印紙代
契約書や領収書は法律で印紙を貼らなければいけません。
印紙は郵便局などで販売しています。
まず、土地を購入する際の売買契約書に売買価格が5,000 万円以下であれば20,000 円（軽減税率10,000 円令和4 年3月31 日まで）、5,000 万円超えれば、65,000 円（軽減税率30,000 円令和4 年3 月31 日まで）です。
建物を注文する際の請負契約書も同額です。
それと銀行との金銭消費貸借設定契約でも、約20,000 円位の印紙代が必要です。（銀行の書類などで少し違いがでます）通常、だいたい約50,000 円位みておきます。
登記のほとんどは、司法書士が行います。
表示登記だけは、土地家屋調査士が行います。
登記費用
注文建築の完成までに様々な登記が必要です。
まず土地の名義を移転する、所有権移転登記費用がかかります。
土地の評価額を元に計算しますが、土地の場所と広さによって、金額が異なりますがだいたい40～80万円位。
次に建物が完成すると役所に建物が完成した事を知らせる表示登記です。
これは約10 万円位。
その次に建物の所有権保存登記です。
これは、表示登記した建物に所有権を入れる登記です。
だいたい20～30 万円位みます。
ちなみに古屋があり解体した場合は滅失登記が必要でだいたい5～10 万円位です。
火災保険費用
通常は、住宅ローンの借入期間の長さに合わせて、一括払いで支払います。（保険最長期間10 年）
建物の質や大きさによって違いがでますが、だいたい40～80 万円位でみておけば大丈夫でしょう。
その他に地震保険や家財保険などもオプションであり、興味があれば先に聞いておいても良いかもしれません。
銀行保証料
銀行からお金を借りる際に保証会社に保証料を支払います。
だいたい35 年ローンで100 万円借りるのに、約20,861 円で計算していきます。
銀行によって違いがありますが、優遇により無料になる事もあります。
事務手数料
都市銀行等だと住宅ローンを一本組むに当たって約30,000 円前後くらいかかります。
夫と妻とで一本づつ計2 本ローンを組むと、合計で約60,000 円前後くらいかかる計算になります。
仲介手数料
土地を不動産会社を仲介して購入する際に、土地の売買価格の3％＋6万円×消費税が必要です。
これは法律で定められている上限の手数料額です。
固定資産税・都市計画税の日割額
土地の引渡し決済の時に、買主は引渡しの日から、12 月31 日までの分の年税額を365 で割って、日数をかけた金額を払います。
つまり、引渡しの日が1 月などの前半であれば金額が高く、12 月に近ければ決済時の金額が安いというものです。
建物解体費用
土地の購入時に、古屋が建っている場合それを解体しなければいけません。
費用は建物の大きさや材質にも当然異なりますが、その立地条件にもよります。
道路よりも土地が上なのか下なのか？隣地との距離など、どのぐらいの大きさのトラックが入っていける所なのか？などで費用が大きく変わってきます。
出来ればこれも建物の見積りと一緒に概算で費用を算出しておきましょう。
だいたい150 万円位で、一軒の木造の家を解体出来ると思います。
全体の流れとしては、
土地代金＋土地諸費用（登記費用・仲介手数料）＋土地造成費用（擁壁費用・車庫造成費用等）＋建築費用（建物代金）＋建築に関わる諸費用（地盤改良・外構工事代金等）＋建物諸費用（登記費用・仲介手数料）でやっと合計金額が出てきます。
この合計金額から自己資金を引いた金額が、ローンの借入金額になります。
ここでやっとローン計算して月々の支払い額を算出できます。
ローン借入額
住宅ローンは一度審査して、OK が出ますと、借入金額を増やそうとすると再審査になり、時間的な問題が出てきたり、最悪審査が通らなくなってしまったりする事もあります。
逆に減額して、借入額を減らす分には手続きだけで出来てしまいます。
ですから、後から借入額を増やして再審査にならない様に見積りや計画をしっかり立てて、ローンを申込みましょう。
途中でお金が足りなくなっても、急に用意出来る人もあまりいませんので、少し余裕をもって、多少計画と違う部分が出てきても、対処できるようにしておきたいものです。
自分にとって安心できるサポート
色々な費用が発生し、必要になってきますが、費用の概算や見積りやどうしてもプロのサポートが必要になります。
なるべく正確で、必要であろう費用の割り出しが出来る、会社や営業マンをサポートにつけていくというのが実は、一番安心できる家造りのポイントのような気もします。
ぜひぜひ、工法や材質そして場所や広さなども大事ですが、こういったサポートもやはり重要な部分ですので、お考え頂いて楽しく夢のある住まい造りをして下さい。
