【賃貸管理 管理業務内容】賃貸の収益性は、管理で決まる。

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  1. 賃貸借代理業務
    1. 空室の募集や契約に関する業務
      1. 1.賃貸借条件の提案
      2. 2.物件の紹介
      3. 3.入居者・緊急連絡先ならびに保証会社の審査承認または連帯保証人の確認
      4. 4.重要事項の説明
      5. 5.賃貸借契約の締結
      6. 6.鍵の引渡し
  2. 契約管理業務
    1. 入居に関する業務やクレーム対応、連絡・調整などや届出代行業務、台帳の管理
      1. 1.入居手続き
      2. 2.建物、設備の苦情等の対応
      3. 3.借主からの苦情等への対応
      4. 4.賃貸借契約に基づくオーナー様と借主の間の連絡調整
      5. 5.諸官公庁への届出事務代行
      6. 6.台帳の管理等
  3. 契約更新業務
    1. 更新連絡、更新条件の折衝、更新契約の取り交わし
      1. 1.借主の更新意思の確認
      2. 2.賃貸借条件の提案及び交渉
  4. 退去業務・退去立会い業務
    1. 解約連絡の受領、退去立会い、現状回復内容協議、敷金・保証金の精算
      1. 1.解約に伴う借主とオーナー様との連絡調整
      2. 2.明渡しの確認及び鍵の受領
      3. 3.住戸部分の現状回復についての借主との協議
      4. 4.敷金・保証金の清算事務
  5. 現状回復工事・リフォーム業務
    1. 現状回復する工事と修理・修繕に関する工事、設備投資に係る工事の提案
  6. 定期清掃
    1. 共用部分を定期的に清掃します。
      1. ■定期清掃内容
      2. ■基本になる料金
  7. 定期メンテナンス
    1. 汚水槽や給水タンクなどの清掃、集中火災報知器など法令で定期的に清掃や点検のあるもの
  8. 月次報告書作成・送付 および 年間収支報告書作成・送付
    1. 毎月送付する月次報告書と年に1回送付する年間収支報告書で、賃貸の経営状態を分析出来ます。

賃貸借代理業務

空室の募集や契約に関する業務

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1.賃貸借条件の提案

 情報誌、業者のチラシ・インターネット情報等の情報収集及び現地視察により、近隣の賃貸借物件の賃料相場を調査し、賃料の査定を行う。

 

2.物件の紹介

 イ.紹介図面を作成する。

ロ、次の方法により、広く賃貸借契約の相手方の探索を行う。
1)インターネットポータルサイトへの掲載
2)募集看板の取付
3)自社ホームページへの掲載
4)提携法人への情報提供

ハ、入居希望者からの問い合わせ、入居希望の来店等に対応して、募集物件の説明、現地への案内等を行う。

ニ、1か月に1回程度、業務の処理状況をオーナー様にご報告。

 

3.入居者・緊急連絡先ならびに保証会社の審査承認または連帯保証人の確認

 イ、オーナー様の希望に沿って、募集業務を行う。

ロ、入居希望者の身分証明書確認や緊急連絡先の確認を行う。

ハ、保証会社の審査の承認または連帯保証人の意思確認を行う。

ニ、上記確認の結果をオーナー様に報告し、当該入居希望者と賃貸借契約を締結することについて、オーナー様と協議する。

 

4.重要事項の説明

 イ、権利関係、設備関係、賃貸借条件等の必要な事項を確認し、重要事項説明書を作成する。

ロ、重要事項説明書に基づき、入居希望者に対し、重要事項の説明を行う。

 

5.賃貸借契約の締結

 イ、賃貸借契約書の作成。

ロ、賃貸借契約書にオーナー様の代理人としてオーナー様の名義を持って記名押印するとともに借主の記入押印を得て、オーナー様と借主の双方に賃貸借契約書を交付する。

ハ、敷金等を借主から徴収し、オーナー様指定の振込先に振り込むことにより速やかにオーナー様に引き渡すまたは管理契約による月次の収支報告と送金とする。

 

6.鍵の引渡し

 借主に入居後の注意点を説明し鍵を引き渡す。

契約管理業務

入居に関する業務やクレーム対応、連絡・調整などや届出代行業務、台帳の管理

契約管理

 

1.運営・調整業務

1.入居手続き

 入居日またはそれに先立つ日に、電気、ガス、水道の開栓方法、建物の使用に関する規制、設備の使用方法について、借主に説明を行う。

2.建物、設備の苦情等の対応

 イ、借主から建物、設備等の不具合について苦情等があった場合には、これを聴取し、現状の確認を行う。

ロ、建物、設備等に関して修繕等の必要があると認められる場合には、修繕業者に連絡し、見積書を作成させられる。

ハ、工事内容、費用及びオーナー様と借主との負担割合についてオーナー様と協議する。

ニ、オーナー様と協議した内容に基づき、オーナー様を代理して借主の負担額等について借主と協議し、借主の合意を得る。

ホ、修繕業者に対して、工事を発注する。

ヘ、工事終了後、点検を行った上、工事費用を負担するべき者に対し、当該費用の請求を行う。

ト、事故等により、緊急に修繕の必要があり、業者とオーナー様または借主との間で事前に調整を行う時間的余裕がない場合は、イ、からヘ、の手続きによらず、修繕を実施することができる。
この場合においては、修繕の内容及び費用を速やかにオーナー様または借主に通知し、費用負担に関する調整は事後に行うものとする。

3.借主からの苦情等への対応

 イ、借主または近隣在住者から苦情等の申し出があった場合は、事情を聴取し、現状の確認を行う。

ロ、オーナー様に現状の報告を行い、処理方針を協議する。

ハ、オーナー様と協議した内容に基づき、相手方に対する是正申し入れ等の措置を講じる。

ニ、オーナー様及び苦情の申出者に対して処理結果を報告する。

4.賃貸借契約に基づくオーナー様と借主の間の連絡調整

 イ、解約の申し入れその他賃貸借契約に基づいて行われる借主からオーナー様への通知を、オーナー様を代理して受領し、オーナー様に連絡する。

ロ、借主から住戸の模様替え、共用部分における広告物の掲示その他賃貸借契約上、オーナー様の承認が必要な行為の申出があった場合において、借主とオーナー様との連絡調整を行う。

ハ、その他、賃貸借契約に関してオーナー様と借主との間の連絡調整を行う。

5.諸官公庁への届出事務代行

 必要に応じ、官公庁、電力、ガス会社等への諸届けを代行する。

6.台帳の管理等

 賃貸借条件、賃料変更状況等について記載された台帳を作成し、保管する。

契約更新業務

更新連絡、更新条件の折衝、更新契約の取り交わし

更新業務

1.借主の更新意思の確認

 賃貸借契約の有効期間が満了する一定期間前に、借主に対し、契約の意思確認を行う。

2.賃貸借条件の提案及び交渉

 イ、近隣賃貸物件の賃料相場についての調査に基づき、継続賃料の査定を行い、当該賃料についてオーナー様と協議する。

ロ、オーナー様と協議した内容に基づき、オーナー様を代理して賃料改定について借主と協議する。

ハ、借主が賃料改定について合意した後、契約更新を証する書類をオーナー様に代理して記名押印するとともに借主の記名押印を得て、オーナー様と借主の双方にこの書類を送付する。

退去業務・退去立会い業務

解約連絡の受領、退去立会い、現状回復内容協議、敷金・保証金の精算

 

退去立会い

1.解約に伴う借主とオーナー様との連絡調整

 賃貸借契約の終了が確実となった場合には、解約日、物件引渡し日等の日程の調整を借主と行い、オーナー様に報告する。

2.明渡しの確認及び鍵の受領

 物件の明渡しを確認して、借主から鍵を受領する。

3.住戸部分の現状回復についての借主との協議

 イ、明渡し後、修繕個所の点検を行い、修繕費の見積もりを算出致します。

ロ、修繕内容、費用及びオーナー様と借主との負担割合について費用負担要網に基づきオーナー様と協議する。

ハ、オーナー様との協議の内容に基づき、オーナー様を代理して借主の負担額等について、借主と協議し、借主の合意を得る。

ニ、修繕業者に対して、工事を発注する。

ホ、修繕工事終了後、点検を行った上、修繕費を負担する者に対し、当該費用の請求を行う。

4.敷金・保証金の清算事務

 イ、借主の負担する修繕費用等の債務が敷金・保証金と相殺される場合には、清算書を作成し、オーナー様及び借主に報告する。

ロ、残余金の返還の必要がある場合には、清算書に従い、残余金の返還を行うべき旨をオーナー様に通知する。

現状回復工事・リフォーム業務

現状回復する工事と修理・修繕に関する工事、設備投資に係る工事の提案

リノベーション事例

 

空室対策リノベーション

 

コンパネ貼り込み

 

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【賃貸管理】収益改善のヒント
アパートやマンションなどの賃貸管理の収益改善のヒントをブログ形式で説明。空室率を低下させて、収益率を上げていくポイントやヒントが満載。入居から退去までの入居期間の平均を長くする事で、空室率は低下します。また、現状回復工事やリフォーム工事の内容を必要な部分の提案と不必要な部分のカットの提案とお部屋や地域に合わせた室内のコンセプト作りの重要性など様々な角度からの賃貸管理のページがあります。常に満室で収益率が高い物件は、様々な角度からの考えやコンセプトなど小さく点を稼いだ総合点が結果を生んでいるのです。

定期清掃

共用部分を定期的に清掃します。

定期清掃

■定期清掃内容

 基本の清掃内容は、掃き掃除、敷地内のゴミ撤去など
定期清掃時に建物や敷地内の簡単な点検
共用部の照明の交換等(別途 有料)

■基本になる料金

月1回清掃:1,500円×部屋数(消費税別途)
月2回清掃:3,000円×部屋数(消費税別途)
年1回除草:見積もりによる
年1回伐採:見積もりによる
年1回高圧洗浄:見積もりによる

定期メンテナンス

汚水槽や給水タンクなどの清掃、集中火災報知器など法令で定期的に清掃や点検のあるもの

■汚水槽の定期清掃
 6か月以内に一度必要(年2回)
費用は、見積もりによる
汚水槽ってなに?汚水ポンプってなに?
アパートやマンションに汚水槽がついてる物件があります。オーナー様は、自分のアパートやマンションに汚水槽の設置があるか把握してますか?汚水槽は、道路などに埋設されている下水管よりも土地自体が低かったり、汚水管が低かったりなどした時にだけ、汚水槽に溜めて汚水ポンプで組み上げて

汚水槽

 

■給水タンク清掃
 年に1回程度必要
費用は、見積もりによる

貯水槽

■集中火災報知器
 3年に一度必要
費用は、見積もりによる

火災報知器

月次報告書作成・送付 および 年間収支報告書作成・送付

毎月送付する月次報告書と年に1回送付する年間収支報告書で、賃貸の経営状態を分析出来ます。

 

■賃料等精算明細書(送金内訳書) ※毎月送付
 賃料、共益費、礼金、敷金、更新料などの1棟全体の合計金額の収入と管理費、更新事務手数料、広告宣伝費、リフォーム・修繕費などの1棟全体の合計金額の支出などが記載されており、送金額を簡易に確認出来る書類です。

賃料等精算明細書

 

■月次収支報告書 ※毎月送付

 連絡事項:弊社からオーナー様への連絡事項が掲載されます。
例:201号室 〇〇さんの更新契約終了しました。
214号室 退去立会い完了しました。など

支出の部:各部屋番号と入居者名の後に入金された賃料や共益費などと更新料や礼金・敷金なども部屋ごとに確認出来る明細です。

支出の部:管理費や更新事務手数料など各部屋ごとに確認出来る明細です。

当月収支:収入合計金額と支出合計金額が明記されており、差し引いたお振込金合計額が確認出来ます。

月次収支報告書

上記の賃料等清算明細書1月から12月末までをまとめた年間報告書年間まとめた領収書が年明けに送付されます。

この書類を使用して、税金の申告書類を作成頂きます。

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