相続後の不動産の売却の税金

 

 

老夫婦

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最近、相続の不動産売却のご相談が年々増えている。

 

売値も当然に気になるが税金も気になる。

最新の税法を改めて勉強してみたので、私なりにまとめてみました。

 

詳しくは、税務署や税理士さんにお尋ねご相談下さい。

 

これは、参考にする程度と思って下さい。

 

まず、相続した不動産を売却した際の税金で一番大きく違うのは、相続開始日(被相続人が亡くなった日)から3年経過する年の12月31日までに売却してるか?です。

 

 

 

■例えば平成31年6月1日に3年経つのであれば平成31年12月31日までに売却をしていればという事です。
 この場合、取得費加算の特例と空家売却特例に該当が考えられます。

 

税金のはなし

 

 

まず取得費加算の特例とは

 

 

■特例に該当する要件
1 .相続で不動産を取得した人が売却する事
2.相続で不動産を取得した人が相続税を支払済
3.相続開始日(被相続人が亡くなった日)から3年10か月以内に売却

 

3つの要件に該当すれば、相続の時に納税した相続税の一部分で、不動産売却にかかわる分に相当する金額を売却時の税金の計算で【取得費】に計算する事が出来ます。

 

すでに納税した相続税 × 売却動産の相続税評価額 ÷ 相続した相続財産総額 = 取得費加算額

 

という計算になり、取得費加算の特例となります。

 

空き家の廃墟

 

つぎに空き家売却特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)です。

 

 

 

【国税庁】空き家売却特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)

 

 

■特例に該当する要件
1.【建物の建築時期】昭和56年5月31日以前に建築された建物(区分所有などのマンションを除く)
2【.居住要件】相続開始の直前において、相続人以外にその家屋に居住していた者がいない事。
3.【譲渡時期】相続開始日(被相続人が亡くなった日)以後、3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する事
4.【譲渡金額の上限】譲渡金額が1億円以下
5.【適用時期】平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡したもの

 

 

これは、所得の税額を計算する時に所得利益を元に税額を計算するのですが、

特別控除額として3,000万円を計上出来ます。

 

 

。つまり、計算して譲渡利益から3,000万円分を控除出来る。つまり3,000万円までは課税の対象としてみない計算になります。

 

 

■ポイント
ここまでの特例は、相続の開始(被相続人が亡くなった日)から3年経過する年の12月31日までに売却していないと適用出来ない。

 

 

大きな特例をいきなり書き出しましたが、私のお客様のご相談内容の多くは、特例がきくと税金がほとんど掛からないに近い状態になる事が多く、上記2点の特例は偉大だなと感じています。
 

 

基本の税金の計算

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さて、基本の税額計算は、
 
 
色々な条件で変わってくるが、下記の条件だと仮定しよう
 
 
■相続の開始日(被相続人が亡くなった日)から3年以内か?
3年を過ぎて、5年くらい経ちます。
■相続される前から被相続人は住んでいたか?
住んでいた
■被相続人が不動産を購入した時の契約書はあるか?
ない
■また、その購入時の諸費用の領収書はあるか?
ない
■相続後に自己の所有として自ら居住用とした事があるか?
ない
■亡くなった被相続人は、ずっとこの不動産に住んでいたか?
住んでいた。新築時から48年間ぐらい

 

上記内容と仮定して

 

まず、相続の開始日(被相続人が亡くなった日)から3年を超えていますので空き家売却特例や取得費加算の特例などの特例は使えません。

 

 

仮に相続した不動産を上記の条件内容で2,000万円で売却した場合の計算例

 

2000万円で売却した場合

 

2000万円+買主からもらう固定資産税日割り 約10万円=2010万円

2010万円が売った価格(売却価格)

 

 

 

2010万円から買った金額(取得費)亡くなった被相続人が購入した金額 計算式 2010万円の5%=100.5万円

100.5万円が買った金額(取得費)

 

 

 

売却にかかった金額 契約書貼付の印紙 1万円+仲介手数料(物件価格の3%+6万円×消費税) 712,800円+測量費用 約50万円=約1,222,800円

約1,222,800円が売却にかかった金額(譲渡経費)

 

 

 

これを元に計算すると(売却価格)-(取得費)-(譲渡経費)=利益部分(譲渡所得)

20,100,000円 (売却価格)―1,005,000円 (取得費)―1,222,800円 (譲渡経費)=17,872,200円 利益部分(譲渡所得)

17,872,200円が課税対象の所得の利益部分(譲渡所得)になります。

 

 

そこに課税する税率を掛けますが、売却時点で所有5年を超えるか超えないかで税率が違います。

 

5年以内の場合(短期譲渡)所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%の合計 39.63%

5年超の場合(長期譲渡) 所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%の合計 20.315%

 

 

となります。

相続で相続前から亡くなった被相続人が居住の場合は、その所有年数と相続されてからの所有年数を合算出来ますので、5年超の場合(長期譲渡)で計算をします。

 

 

17,872,200円 利益部分(譲渡所得)×20.315% 5年超の場合(長期譲渡)=3,630,737円(見込み税額)

という計算になります。

 

 

17,872,200円利益部分(譲渡所得)―3,630,737円(見込み税額)=14,241,463円(見込手取り)

 

 

これが概算の計算になります。最近になって、だいぶ変わったので最新の税法に当てはめて計算するとこんな予測です。

 

 

その他の特例

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その他の特例

 

 

3,000万円特別控除

自分の住んでる自宅を売却した場合、利益部分(譲渡所得)から3,000万円

を控除できる特例です。

相続人がすでに亡くなった被相続人と同居していた場合や、相続後、そこ

に住んだ後に売却した場合に適用となります。

 

 

 

 

10年超所有軽減税率の特例

所有期間が、10年を超えている自宅を売却した場合で、利益部分(譲渡所得)が3,000万円を超えている場合に、その超えている部分(6,000万円まで)に課税される税率が軽減されるという特例です。上記の「3,000万円特別控除」の特例と併用して適用することが可能です。その軽減税率は14.21%となり、6.105%分の税金が軽減されます。

【国税庁】マイホームを売ったときの軽減税率の特例

 

 

その他に細かく特例を受ける為の適用要件や適用期間や色々な基準日や制限など多くあります。

 

とても多くは、掛けないので下記、国税庁のホームページに書いてありますので更に細かくしてたい方はどうぞ

 

国税庁ホームページ

 

弊社へご相談のお客様は、弊社の強力な助っ人の税理士法人 いさやま会計さんと一緒に組んで行います。

 

税理士法人 いさやま会計さんホームページ

 

 

被相続人が亡くなる→相続→相続税→相続不動産査定→売却開始→土地境界確認(測量図作成)→建物解体→成約(売却決定)→税額計算→申告→所得税等納税みたいな流れですかね。

 

 

相続の不動産の売却は、相続開始日(被相続人が亡くなった日)から3年10か月以内に売却なのと売却した後の瑕疵担保責任瑕疵担保責任とは売買の目的物に瑕疵(その物が取引上普通に要求される品質が欠けていることなど、欠陥がある状態)があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気付かぬものである場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。)など不動産取引上のリスクもあります。

 

 

 

計画的に売却

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出来れば計画的に不動産業者に売却する事をおすすめします。

 

 

不動産業者に売却するメリット

 

〇じっくりと計画を立てる事が出来る。

〇瑕疵担保責任を免責(責任を負わない)に出来る。一般の人がプロに売るのだから責任を負わなくても許される。

〇もし建物に残存物や家具などが残っていても、それの処分も含めて購入も可能。

〇引渡条件など温和に合わせてくれる。

〇相続人が多数で名義人が数名居ても残代金を相続分割協議書の内容に合わせて、残代金を分配して支払ってくれたりする。

など多くの取引の条件が相続案件に向いていると思う。

 

 

弊社も弊社購入か仲間の会社に買ってもらったりしている状態です。

 

是非、お悩みの方はご相談下さい。

 

その都度、お客様の内容に合わせて、勉強しながら説明しながら笑いながら、安心なお取引が出来る頑張ります。

 

決まって、皆さん、一番最初のご相談時はものすごく不安がっていて、思い入れのある不動産で被相続人の思い出もあってなかなか前に進めないという方が多いです。

 

皆さん、売却が終わって、納税申告が終わって、次の世代の若い方が新しい家に小さなお子さんと暮らしているのを見ると遠巻きに「よかったなー」と思うそうです。

 

 

よく聞くのは、「実家の後の前を通りかかったら、車庫に小さな子供用の自転車があった。何か胸が熱くなった。」ってな感じの話を聞きます。

 

ちなみに相続物件に皆さんが小さい頃に住んでいた事が多いので、売却したあとも

実家の後と言う人が多いです。

想い

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お金や金額や税金なども当然ありますが、相続には人の想いがあるのです。

 

その想いを感じつつプロとして、シャキッっとお仕事したいなーとか思ってます。

 

 

 

 

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